賃貸住宅の敷金トラブルや賃貸トラブルを未然に防ぐＮＰＯ法人全国賃貸住宅入居者支援協会（JAAL）です。

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国土交通省住宅局が示した「原状回復にかかるガイドライン 平成16年2月に国土交通省住宅局が示した「原状回復にかかるガイドライン」（改訂版）の概要を紹介します。 民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。 　こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成１０年３月に取りまとめたものであり、平成１６年２月には、裁判事例の追加などの改訂を行っています。 　なお、同ガイドラインの利用については、「その使用を強制するものではなく、原状回復の内容、方法等については、最終的には契約内容、物件の使用の状況等によって、個別に判断、決定されるべきものであると考えられるので、具体的な事案ごとに必要に応じて利用されることが望ましい」とされています。

■原状回復の定義について

ガイドラインでは、建物の損耗について（1）経年変化（2）通常損耗（3）賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等に区分したうえで、原状回復を次のように定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人 の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。

ガイドラインは、損耗等を補修・修繕する場合の費用について、以下のような考え方を示しています。

賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等 賃借人が負担すべき費用 次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォーム 賃貸人が負担すべき費用

しかし、建物価値の減少にあたる損耗等を分類し、定義しても、具体の損耗等が「通常損耗」（賃借人の通常の使用により生ずる損耗等）に該当するのか、「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等」に該当するのかが判然としないため、ガイドラインでは一定の判断を加えています。

■経過年数の考慮

また、ガイドラインでは建物の損耗について「経過年数の考え方」を導入しています。 　「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等」や「経年変化、通常損耗」等の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っています。したがって、賃借人が修繕費用の全てを負担することになると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、ガイドラインは「賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当である」との考え方を示しています。

■賃貸人の負担範囲

ガイドラインは、「原状回復は、毀損部分の復旧であることから、可能な限り毀損部分に限定し、毀損部分の補修工事が可能な最低限度を施工単位とすること」を基本としています。

賃借人に原状回復義務がある場合の費用負担についても、補修工事が最低限可能な施工単位に基づく補修費用相当分が負担対象範囲の基本となる。

しかし、毀損部分と補修箇所に大きな差異が生じるような場合については、「原状回復による賃貸人回復による利得及び賃借人の負担を勘案し、当事者間で不公平とならないようにすべきである。」としたうえで、「賃借人の原状回復義務等負担一覧表」を示しています。 【毀損部分と補修箇所に大きな差異が生じるような場合の例】 　壁面のクロスを一部補修する場合、毀損箇所が一部であっても他の面との色や模様あわせをしないと商品価値を維持できない場合がある。 　部屋全体のクロスの色・模様を一致させると・・・下記の考え方ができる。

賃貸人 グレードアップに相当する部分が含まれると考えられることから、当該部屋全体の補修を賃借人の義務とすると、原状回復以上の利益を賃貸人が得ることになる。 賃借人 他方、毀損部分のみのクロス張替えが技術的には可能であっても、その部分の張替えが明確に判別できるような状態になり、このような状態では、建物価値の減少を復旧できておらず、賃借人としての原状回復義務を十分果たしたとはいえないとも考えられる。

原状回復による賃貸人回復による利得及び賃借人の負担を勘案し、当事者間で不公平とならないようにすべきである。

賃借人の原状回復義務等負担一覧表

賃借人の原状回復義務 賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。 工事施工単位（実体） 実際の工事単位など。 賃借人の負担単位等 可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。 この場合、補修工事が最低限可能な施工単位を基本とする。 いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない。 経過年数の考慮等 財産的価値の復元という観点から、毀損等を与えた部位や設備の経過年数によって、負担割合は変化する。 具体的には、経過年数が多いほど賃借人の負担割合が小さくなるようにする。 最終残存価値は当初価値の10％とし、賃借人の負担割合は最低10％となる。

畳・フローリング・カーペット等

賃借人の原状回復義務 毀損部分の補修 工事施工単位（実体） 畳：最低1枚単位 色あわせを行う堵場合は当該居室の畳数分 カーペツト、 クッションフロア：洗浄等で落ちない汚れ、キズの場合は当該居室全体 フローリング：最低m2単位 賃借人の負担単位等 畳：原則1枚単位。毀損等が複数枚にわたる場合は、その枚数 　　（裏返しか表替えかは毀損の程度による） カーペツト、 クッションフロア：毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体 フローリング：原則m2単位。毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体 経過年数の考慮等 （畳表） 消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまないので、経過年数は考慮しない。 （畳床、カーペット、クッションフロア） 6年で残存価値10％となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する。 （フローリング） 経過年数は考慮しない

壁・天井のクロス

賃借人の原状回復義務 毀損部分の補修 工事施工単位（実体） 壁（クロス）：最低m2単位 　色、模様あわせを行う場合は当該面または居室全体 ＊タバコのヤニの場合は、クリーニングまたは張替え 　（部分補修困難） 賃借人の負担単位等 壁（クロス） 　：m2単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。 ＊タバコのヤニ 　クリーニングで済む程度のヤニは、通常の使用による損耗であり、賃借人の負担はないものとし、張替えが必要な程度に汚損している場合のみ、当核居室全体の張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。 経過年数の考慮等 （壁、クロス） 6年で残存価値10％となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する。

建具（フスマ・柱など）

賃借人の原状回復義務 毀損部分の補修 工事施工単位（実体） 襖：最低1枚単位 　色、摸様あわせの場合は当該居室全体の枚数 柱：最低1本単位 賃借人の負担単位等 襖：1枚単位 柱：1本単位 経過年数の考慮等 （襖紙、障子紙） 消耗品であり、減価償却資産とならないので、経過年数は考慮しない。 （襖、障子等の建具部分、柱） 経過年数は考慮しない。

設備・その他（鍵・クリーニングなど）

賃借人の原状回復義務 設備の補修 鍵の返却 通常の清掃 （ゴミ撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り清掃、換気扇やレンジ回りの油汚れの除去） 工事施工単位（実体） 設備機器：部分的補修、交換 鍵：紛失の場合はシリンダーの交換 クリーニング：専門業者等による部位毎もしくは全体のクリーニング（いわゆるハウスクリーニング） 賃借人の負担単位等 設備機器：補修部分、交換相当費用 鍵：紛失の場台はシリンダーの交換 クリーニング：部位毎もしくは住戸全体 経過年数の考慮等 （設備機器） 8年で残存価値10％となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する。（新品交換の場合も同じ） 鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする。 クリーニングについては、経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。

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